دلالی به معنای وساطت در انجام معاملات، از جمله مشاغل مهم است که توسعه شهرها و افزایش جمعیت ضرورت پیدایش آن را ایجاب کرده است. اهمیت این شغل در جوامع صنعتی و شهری روزبهروز در حال گسترش بوده به طوری که متصدیان آن به تدریج تشکیلات پیچیده و وسیعی را برای ارایه خدمت به مراجعین خود تدارک دیده و در قالب شرکتها و آژانسهای بینالمللی فعالیت میکنند.
در بعد بینالمللی به دلیل اشباع شدن بازارهای داخلی و ضرورت بازاریابی درخارج از مرزهای داخلی، شرکتهای تولیدی ناچارند از خدمات متصدیان این شغل هم برای معرفی کالاهای خود در بازارهای خارجی و هم رقابت با محصولات مشابه تولیدی استفاده کنند. براساس ملاحظات فوق و نقشی که دلال در تسریع انجام معاملات داشته است، این پدیده از دیرباز، توجه قانونگزاران را برای وضع مقررات ویژهای که حاکم بر روابط دلال و متعاملین باشد به خود جلب کرده است و از آنجایی که این حرفه در ارتباط تنگاتنگ با انتقال مالالتجاره از جایی به جای دیگر است، جایگاه قانونی این قبیل مقررات در قانون تجارت تعیین شده است.
قانونگزار جمهوری اسلامی ایران با تاسی از قانونگزار فرانسه، در بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت، هر قسم عملیات دلالی را عمل تجارتی دانسته و در باب ششم همان قانون مقررات ویژهای را در این زمینه پیشبینی کرده است.
در همین زمینه “عباس اسدی” وکیل دادگستری در گفتگوی تفضیلی با باشگاه خبرنگاران، به توصیف حقوقی دلالی و مسولیتها و مجازاتهای تعیین شده در قانون تجارت پرداخته است.
در قانون تجارت، دلالی چگونه تعریف میشود و قانونگذار در توصیف حقوقی آن به چه مواردی پرداخته است؟
دلالی به عنوان یک تاسیس حقوقی در ماخذ فقهی ما و نیز در قانون مدنی مورد بحث قرار نگرفته و میتوان آن را از پدیدههای نوظهوری که هم زمان با مفاهیم حقوق تجارت به معنای اخص، وارد سیستم حقوقی ما شده است، دانست. به نظر میرسد تا قبل از ورود این عنوان و مقررات خاص آن در سیستم حقوقی ما، حقوقدانان، برای تبیین روابط دلال و آمر، از قالبهای حقوقی نظیر اجاره، وکالت، جعاله و استیفاء استفاده میکردند.
در شرایط فعلی نیز هر چند باب ششم از قانون تجارت به بیان احکام دلالی اختصاص یافته، لیکن چون مواد قانون تجارت در این زمینه پاسخگوی همه دقایق و مسائلی که در روابط بین دلال و طرفین معامله مطرح میشود، نیست، لزوماً باید جایگاه قانونی آن را با توجه به وجوه تشابهی که با عقود معین و سایر تاسیسات حقوقی قانون مدنی دارد، تعیین کرد.
طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت«دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که میخواهد معامله کند، طرف معامله پیدا میکند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.»
فراز دوم تعریف فوق که روابط دلال و آمر را تابع مقررات وکالت دانسته است، مبین عقد بودن رابطه مزبور و نیز جایز بودن آن نسبت به طرفین میباشد. انگیزه قانونگزار از تصریح به شمول مقررات راجع به وکالت نسبت به دلالی، وجود مشابهتهای نزدیک عقد دلالی با عقودی مانند اجاره و جعاله و نیز قابلیت انطباق آن با استیفای موضوع ماده ۳۳۶ قانون مدنی بوده است و قانونگزار با این تصریح خواسته روابط بین دلال و آمر را از شمول عناوین فوق خارج کند.
بیان کردید انگیزه قانونگذار از تصریح به شمول مقررات، راجع به وکالت نسبت به دلالی، وجود مشابهتهای نزدیک عقد دلالی با عقودی مانند اجاره و جعاله و نیز قابلیت انطباق آن با استیفای موضوع ماده ۳۳۶ قانون مدنی بوده است، وجوه اشتراک عقد جعاله و قرارداد دلالی در چه مواردی است؟
طبق ماده ۵۶۱ قانون مدنی: «جعاله عبارت است از التزام شخص به ادای اجرت معلوم در مقابل عملی، اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیرمعین » و ماده ۵۶۷ قانون مدنی مقرر میدارد: «عامل وقتی مستحق جعل میشود که متعلق جعاله را تسلیم و یا انجام داده باشد.»
از مقایسه دو ماده فوق با مواد ۳۳۵ و ۳۴۸ و ماده ۳۳۵ قانون تجارت: «دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که میخواهد معاملاتی کند، طرف معامله پیدا میکند…» و همینطور بر طبق ماده ۳۴۸ قانون تجارت: «دلال نمیتواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتی که معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد.»
بنابراین میتوان به مشابهت بسیار نزدیک قرارداد دلالی با عقد جعاله تا حدی که با اندکی تسامح بشود دلالی را یکی از مصادیق جعاله شمرد، پی برد. زیرا هر دو قرارداد به صورت شرط نتیجه منعقد میشود و دلال و عامل پس از تحقق نتیجه، استحقاق دریافت جعل و حق دلالی را پیدا میکنند.
لکن این دو قرارداد با هم متفاوتند، زیرا متعلق دلالی ایجاد یک رابطه حقوقی بین آمر و طرف دیگر آن هم در قالب یک معامله است در حالی که موضوع عقد جعاله انجام یک عمل مادی بدون وصف حقوقی است.
ارتباط دلالی و وکالت به چه صورت است که قانونگذار قرارداد دلالی را تابع مقررات راجع به وکالت تلقی کرده است؟
دقت در معاملات تجاری که بار مالی سنگینی را برای متعاملین در بر دارد، ایجاب میکند که خریدار و فروشنده علاوه بر آگاهی از آخرین قیمتهای روز، در آن واحد طرفهای مناسب معامله خود را شناسایی و در بهترین شرایط ، معامله مورد نظر خود را انجام دهند. از سوی دیگر رسیدن به قیمت و شرایط دلخواه در هر معاملهای مستلزم گفت و شنودهای مقدماتی با طرف معامله است که بدون انجام این قبیل مذاکرات و توافقهای اولیه، انجام آن غیرممکن است.
بنابراین هر یک از متعاملین میتوانند برای انجام مذاکرات اولیه و تعیین چهارچوب کلی شرایط معامله به شخص دیگری تفویض وکالت کنند، لیکن آخرین مرحله انجام معامله را که مرحله ایجاب و قبول است شخصاً انجام دهند.
با اندکی دقت در مکانیسم کار دلال، به خوبی روشن میشود که نقش دلال در معاملات در واقع انجام مذاکرات ابتدایی و فراهم کردن زمینه مناسب برای توافق نهایی طرفین به نیابت از آنهاست.
بنابراین میتوان گفت که متعاملین با مراجعه به متصدی دلالی در واقع برای مذاکرات ابتدایی انجام معامله به وی تفویض وکالت میکنند تا بدین ترتیب از یک سو از اطلاعات متصدیان این حرفه در زمینه قیمتها و پیدا کردن طرف معامله مناسب بهرهمند شوند ضمناً از تخصصهای حرفهای آنان در قبولاندن شرایط موردنظر خود به طرف مقابل متنفع شوند و از صرف وقت زیاد نیز در انجام مذاکرات ابتدایی اجتناب کرده باشند. به عبارت دیگر در این تعبیر، دلال حسب مورد، وکیل خریدار و فروشنده در انجام مذاکرات مقدماتی معامله تلقی میشود که اختیارات وکالتی او در این حد محدود شده است.
به دلیل ارجحیت این تعبیر از ماهیت حقوقی دلالی، سیستمهای مختلف حقوقی رابطه بین دلال وشخص آمر را تابع مقررات مربوط به عقد وکالت دانستهاند. قانون تجارت ایران نیز که مقتبس از قانون تجارت فرانسه میباشد، به تبعیت از قانون ماخذ در ماده ۳۳۵، صریحاً قرارداد دلالی را تابع مقررات راجع به وکالت تلقی کرده است. ماده ۳۸۶ قانون تجارت ۱۹۴۹ سوریه نیز عیناً این تعبیر را از دلالی مورد پذیرش قرار داده است.
آیا دلال در مقابل آمر مسئولیت دارد؟ قانونگذار در ارتباط با مسوولیتهای دلال به چه مواردی پرداخته است؟
دلال ملزم به رعایت مواردی در مقابل آمر است :۱-رعایت غبطه و صلاح آمر: دلال باید نهایت دقت و مهارت خود را در حفظ حقوق آمر به کار برد. بنابراین دلالی که حتی سهواً مرتکب قصور در انجام وظیفه خودش شده باشد (مانند موردی که بدون تحقیق کافی پیرامون قیمت بازار، آمر را تشویق به فروش کالای خود به قیمت کمتر از نرخ روز کند) گذشته از اینکه قرارداد دلالی را نقض کرده، از باب مسوولیت مدنی نیز مسوول جبران خسارت وارده به آمر است.
در این مورد هیچ گونه تفاوتی بین دلالی که بدون اجرت واسطه انجام معامله شده است و شخصی که حق دلالی دریافت داشته است، وجود ندارد، زیرا هر چند عنوان نقض قرارداد در مورد دلال بدون اجرت صدق نمیکند، لیکن چنین دلالی طبق قانون مسوولیت مدنی، مسئول جبران خسارت وارده به آمر خواهد بود.
در سیستمهای حقوقی که عدمالنفع به عنوان یکی از انواع زیانهای مادی قابل مطالبه است، مانند حقوق امریکا، چنانچه آمر ثابت کند که به اتکای قول دلالی که بدون اجرت تهیه مقدمات انجام معامله خاصی را متعهد شده است، فرصتچهای مناسبی را در ارتباط با معامله مزبور از دست داده و متضرر شده است ، میتواند دلال مزبور را به عنوان نقض قرارداد دلالی طرف دعوی قرار داده و از وی مطالبه خسارت کند.
۲ـ رعایت امانت در انجام معامله: همانگونه که وکیل ملزم به رعایت امانت در حفظ حقوق موکل خود میباشد، دلال نیز در ارتباط با آمر ملزم به صداقت و امانت دارای نسبت به حقوق وی میباشد. به همین دلیل چنانچه در یک معامله ، با هر دوی متعاملین قرارداد دلالی داشته باشد باید این موضوع را به اطلاع طرفین معامله برساند، در غیر این صورت نه تنها مسوول جبران خسارت وارده به هر یک از آمرین خود میباشد، بلکه دریافت هر گونه وجهی به عنوان کمیسیون از طرف مقابل، نقض قرارداد دلالی تلقی میشود.
۳ـ ممنوعیت دلال از انجام معامله با خود: از آنجایی که طبق اصل مربوط به رعایت غبطه و صلاح آمر و نیز اصل مربوط به لزوم رعایت امانتداری، دلال باید تمام سعی خود را برای فراهم کردن موجبات انجام معامله مورد نظر آمر با بهترین شرایط و مناسبترین قیمت مصروف دارد، بنابراین چنانچه خود شخصاً طرف معامله آمر قرار گرفته و معامله مورد نظر وی را با خود انجام دهد، این فرض متصور خواهد بود که وی به عنوان دلال نخواهد توانست غبطه و صلاح آمر را رعایت کند، به همین دلیل همانگونه که وکیل نیز بدون اجازه صریح موکل مجاز به انجام معامله با خود نمیباشد، دلال نیز نمیتواند حتی معاملهای را به نام شخص دیگر ولی به نفع خود با آمر انجام دهد.
در یک حالت استثنایی که آمر برای معامله مورد نظر خود، قیمت خالص را به دلال عرضه کرده باشد و دلال معامله مزبور را با قیمت تعیین شده توسط آمر، به نفع خود و به نام هر شخص دیگری انجام دهد، این مورد مشمول اصل ممنوعیت معامله دلال با خود نخواهد بود.
ضمانت اجرای تخلف دلال از اصل ممنوعیت معامله با خود و نیز اصل امانت در انجام معامله، خیار تدلیس آمر برای فسخ معامله و نیز مطالبه خسارت وارده از بابت مسوولیت مدنی و نقض قرارداد دلالی است که آمر حسب مورد میتواند به یکی از دو طریق یاد شده خسارت خود را جبران کند.
همانطور که بیان شد چنانچه در قرارداد دلالی، ترتیب دیگری بین طرفین مقرر نشده باشد اصل بر عدم مجانی بودن دلالی است، بنابراین دلال در چه زمانی استحقاق دریافت حق دلالی را دارد؟ یا به عبارتی دیگر آیا آمر در این رابطه مسئولیتی دارد؟
طبق ماده ۳۴۸ قانون تجارت: «دلال نمیتواند حق دلالی را مطالبه کند، مگر در صورتی که معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد». آنچه از این ماده و نیز ماده ۳۵۰ همان قانون که مقرر داشته است: «هرگاه معامله مشروط به شرط تعلیقی باشد دلال پس از حصول شرط مستحق اجرت خواهد بود» متبادر به ذهن میشود، این است که حق دلالی پس از تحقق معامله و حسب مورد، تنظیم سند رسمی قابل پرداخت میباشد، بنابراین تا زمانی که معامله قطعیت نیافته است، دلال استحقاق دریافت اجرت دلالی را ندارد.
از محاکم ایران، در این زمینه آرایی صادر نشده است تا تفسیر قضائی ماده ۳۴۸ قانون تجارت روشن شود، لیکن دادگاههای امریکا دلال را به محض دریافت قبولی طرف دیگر و اعلام آن به آمر، مستحق دریافت اجرت میدانند، هرچند معامله مزبور به دلایلی که مربوط به متعاملین باشد، اساساً صورت نگیرد.
اگر این تفسیر از انجام معاملات مورد پذیرش قرار گیرد، به طور قطع در مواردی که دلال، طرف معامله آمر را پیدا کرده و مذاکرات ابتدایی را نیز با وی انجام داده است، لیکن آمر در جریان مذاکرات دلال، شخصاً با مشتری ارتباط مستقیم برقرار میسازد و معامله را انجام میدهد نیز، دلال استحقاق دریافت اجرت دلالی را خواهد داشت.
برای مواردی که دلال به وظایف قانونی خود در پیدا کردن مشتری عمل کرده است لیکن آمر به منظور طفره رفتن از پرداخت حق کمیسیون وی معامله موردنظر را از طریق دیگری با مشتری معرفی شده توسط دلال انجام میدهد، آیا دلال حقی دارد؟
در این رابطه موسسات دلالی برای تثبیت اجرت دلالی خود، از روشهای عملی خاص استفاده میکنند. به این ترتیب که در قولنامههای تنظیمی پیشبینی میشود، در صورت عدم انجام معامله به طور رسمی نیز، حق دلالی آنان پرداخت شود.
روش دیگر آن است که در فرمهایی که مراجعین این قبیل موسسات در بدو مراجعه خود تکمیل میکنند آنان را متعهد میکنند چنانچه معامله موردنظر را با هر یک از مشتریان معرفی شده توسط آن موسسه به طور مستقیم انجام دهند، اجرت دلالی موسسه را بپردازند.
بدیهی است این روشها در معاملات تجاری کاربرد نداشته و تفسیر قضایی ماده ۳۴۸ قانون تجارت باید ابهام موجود را در این زمینه برطرف کند و دادگاهها با تفسیر موسع و منطبق بر موازین عدالت، برای مواردی که دلال به وظایف قانونی خود در پیدا کردن مشتری عمل کرده است لیکن آمر به منظور طفره رفتن از پرداخت حق کمیسیون وی معامله موردنظر را از طریق دیگری با مشتری معرفی شده توسط دلال انجام میدهد، راه حل پیدا کنند.
راه حل دیگر اتخاذ شده در سیستم حقوقی COMMON LAW، این است که دلال را به نسبت ساعاتی که صرف انجام مذاکره با طرفین کرده است و با توجه به میزان پیشرفت مذاکرات، مستحق دریافت حق کمیسیون میدانند.
۲. آمر باید مساعدتهای لازم و متعارف را با دلال برای تحقق معامله موردنظر به عمل آورد و از اقداماتی که مانع انجام وظیفه دلال است، خودداری کند.
بدیهی است در مواردی که به موجب قرارداد، دلالی انحصاری انجام معاملهای به یک موسسه دلالی تفویض شده باشد، مراجعه آمر به دلال دیگر جهت انجام معامله، اقدام غیرمتعارف در رابطه با قرارداد دلالی اولیه، تلقی خواهد شد. رویه دادگاههای امریکا در این مورد یکسان بوده و مراجعه آمر را به دلال دیگر، علی رغم تنظیم قرارداد انحصاری دلالی با موسسه دلالی، نقض قرارداد از سوی آمر تلقی میکنند که براساس آن موسسه دلالی نخستین میتواند حق دلالی خود را مطالبه کند.
لیکن دادگاههای ایالتی در مواردی که آمر علیرغم تنظیم قرارداد دلالی انحصاری با یک موسسه، شخصاً معامله مزبور را انجام می دهد، از اصول متفاوتی پیروی کردهاند.
دستهای از این دادگاهها، در این زمینه عقیده دارند چنانچه آمر خود نیز معامله موضوع قرارداد دلالی انحصاری را انجام دهد، دلال میتواند اجرت حاصل از انجام معامله را از وی مطالبه کند.
دست ای دیگر از محاکم با این استدلال که تعهد آمر بر عدم واگذاری معامله موضوع دلالی به دلال دیگری که با موسسه دلالی نخستین رقابت میکند، مانع از رقابت شخص آمر با دلال انحصاری نمیشود، دلال مزبور را مستحق دریافت اجرت نمیدانند.
مسئولیت دلال در مقابل اشخاص ثالث کدام است؟ آیا دلال در ارتباط با این مهم مسئولیتی دارد؟
منطق حقوقی ایجاب میکند، با توجه به توصیف قرارداد دلالی، آثار و نتایج مترتب بر معاملهای که دلال واسطه انجام آن بوده است، منحصراً متوجه آمر باشد و همان گونه که وکیل مسئول حسن اجرای تعهدات موکل خود نمیباشد، دلال هم به طریق اولی مسوولیتی در این رابطه نداشته باشد.
هر چند در مواد ۳۴۳ و ۳۴۴ قانون تجارت ایران عدم مسئولیت دلال نسبت به معامله انجام شده توسط وی، مورد تصریح قرار گرفته است، لیکن این اصل در دو مورد تخصیص یافته است:
ابتدا در موردی که دلال با آمر خود در معامله انجام شده سهیم بوده باشد. (ماده ۳۴۷قانون تجارت) و د وم ـدر صورتی که طرف دیگر معامله، به اعتبار تعهد شخص دلال معاملهای را انجام داده باشد. (ماده ۳۴۵ قانون تجارت )
در موردی که دلال با آمر خود در معامله سهیم بوده باشد حق دلال چگونه و بر اساس چه تعرفهای پرداخت میشود؟ آیا در قانون تجارت به این مهم پرداخته شده است؟
سهیم بودن دلال با آمر خود ممکن است به سهیم بودن وی در مالکیت مالالتجاره و نیز به سهیم بودن او در منافع حاصله تعبیر شود، لیکن معمولاً در زمینه تجارت خارجی ، مشارکت دلالها با شرکتهای تولیدی از نوع دوم است. توضیح مطلب آنکه در قرارداد دلالی این قبیل معاملات علاوه بر حق دلالی مقطوعی که برای دلال منظور میشود.
به منظور تحریض و تشویق وی به تامین مقاصد آمر، درصد معینی نیز از منافع حاصل از فروش برای دلال منظور میشود و یا اساساً حق دلالی وی براساس پورسانتاژ تعیین و پرداخت میشود. بدیهی است در چنین مواردی دلال صرفاً به عنوان یک واسطه که حق دلالی وی طبق تعرفه مصوب پرداخت میشود، عمل نمیکند تا مشمول مواد ۳۴۵ و ۳۴۷ قانون تجارت باشد، بلکه به دلیل ذیسهم بودن وی در منافع حاصله، در صورت بروز فساد در معامله و یا عدم انجام تعهد توسط آمر، مسئولیت جبران خسارت احتمالی طرف دیگر معامله متوجه او نیز خواهد بود.
از ماده ۳۴۶ قانون تجارت چنین استنباط میشود که معاملات گذشته از ضمان آور بودن آنها برای دلالان، واجد عنوان جزایی نیز میباشد. در این صورت آیا قانونگذار در رابطه با این مهم قوانینی برای پیگیری عناوین مجرمانه دارد و این قوانین به چه صورت است؟
ماده ۸ قانون راجع به دلالان مصوب سال ۱۳۱۷ و تبصره الحاقی به ماده ۱۰ آیین نامه دلالان معاملات ملکی مصوب ۱۳۲۱ به مضمون ماده ۳۴۶ قانون تجارت صراحت بیشتری داده است.
طبق ماده ۸ قانون راجع به دلالان: «هر دلالی که معلوم شود عمل وی معمولاً برخلاف مقررات مربوط به دلالی است، مورد تعقیب مقامی که به موجب ماده یازده این قانون معین میشود، واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از سه ماه کمتر و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع میشود و پروانه او ابطال میشود و این امر مانع آن نیست که دلال طبق قوانین جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی یا تادیه خسارات وارده محکوم شود.
به موجب تبصره الحاقی به ماده ۱۰ آیین نامه دلالان معاملات ملکی «الحاقی ۴/۷/۳۹» کلیه دادسراها مکلفند به محض صدور کیفرخواست علیه دلالان معاملات ملکی، مراتب را به وسیله ثبت محل به اداره کل ثبت اطلاع دهند.
هرگاه در نتیجه کیفرخواست، دادنامه علیه دلالان صادر و به مرحله قطعیت برسد، مجدداً موضوع را به وسیله ثبت محل به اطلاع اداره ثبت برسانند و در مورد اخیر در صورتی که محکومیت دلال به علت ارتکاب جنایت یا یکی از جنحههای بزرگ از قبیل کلاهبرداری و خیانت در امانت و غیره باشد، اداره کل ثبت مراتب را به وسیله نزدیک ترین روزنامه محل مزبور، به اطلاع اهالی خواهد رساند.
بدیهی است چنانچه دلال، ذینفع بودن خود را در معاملهای ، به طرف دیگر معامله اطلاع داده باشد، انجام چنین معاملهژای توسط وی فاقد وصف جزایی بوده ، لیکن طبق ماده ۳۴۷ قانون تجارت با آمر خود متناصفاً مسئول اجرای تعهدات ناشی از معامله مزبور خواهد بود.
هنگامی که طرف دیگر معامله به اعتبار تعهد شخص دلال، معاملهای را انجام میدهند از نظر حقوقی قوانینی که مختص دلالی است شامل حال آنها میشود؟ به عنوان مثال برخی از نمایندگیها که وظیفه معرفی محصولات تولیدی شرکت در سطح بازار و پیدا کردن مشتری برای شرکت تجاری را دارند؟
در تجارت بینالمللی، شرکتهای بزرگ تجاری به منظور بازاریابی و فروش کالاهای تولیدی خود، نمایندگی انحصاری کالاهای تولیدی خود را در بازارهای جهانی به اشخاص حقیقی و یا حقوقی واگذار میکنند. وظیفه این قبیل نمایندگیها، معرفی محصولات تولیدی شرکت در سطح بازار و پیدا کردن مشتری برای آنها و معرفی مشتریان به شرکت مزبور میباشد. جز در موارد استثنایی که اختیار تنظیم قرارداد نیز به این قبیل نمایندگیها داده میشود.
در سایر موارد نقش انها در حد دلال و واسطه انجام معامله است. بنابراین، هرچند عنوان این قبیل اشخاص، نمایندگی میباشد، لیکن چون ماهیت کاری که برای آمر خود انجام میدهند، دلالی است، لزوماً مقررات مربوط به دلالی بر روابط آنها حاکم میباشد.
مسئولیت این قبیل دلالان به مراتب بیش از سایر موسسات دلالی است که صرفاً مذاکرات اولیه معامله را انجام داده لیکن امضا و مبادله اسناد مربوط به معامله مستقیماً توسط خریدار و فروشنده صورت میپذیرد. به همین اعتبار ماده ۳۴۲ قانون تجارت، این قبیل موسسات دلالی را ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد معامله دانسته است.
از آنجایی که طبق ماده ۳۴۳ قانون تجارت، این قبیل موسسات ضامن اعتبار آمر خود و نیز ضامن اجرای معاملاتی که انجام میدهند نیستند، در این گونه معاملات غیرمستقیم، خریداران به تضمین پیشبینی شده در ماده ۳۴۲ قانون تجارت اکتفا نکرده و دلال را نیز نسبت به تعهدات ناشی از معامله انجام شده متعهد میکنند تا در صورت کشف فساد در معامله و یا عدم اجرای تعهدات توسط فروشنده خارجی، بتوانند جبران خسارت وارده را از دلال مطالبه کنند.
بدیهی است در چنین حالتی دلال طبق ماده ۳۴۵ قانون تجارت ضامن کشف فساد در معامله انجام شده با فروشنده و نیز تعهدات ناشی از آن خواهد بود.
انقضای مدت دلالی یعنی چه؟ و آیا هر یک از طرفین میتوانند آن را در هر زمان فسخ کنند؟
با توجه به توصیف حقوقی عقد دلالی و اینکه قانونگزار آن را تابع مقررات مربوط به وکالت دانسته است، بنابراین به دلیل جایز بودن آن، هر یک از طرفین میتوانند آن را در هر زمان فسخ کنند. گذشته از این، قرارداد مزبور در سایر موارد پیشبینی شده در ماده ۶۷۸ قانون مدنی نیز خودبخود فسخ میشود.
بنابراین در قراردادهای دلالی معمولی بحث پیرامون موارد فسخ فایده عملی نخواهد داشت، لیکن از آنجایی که در سطح تجارت خارجی قراردادهای دلالی معمولاً از نوع قراردادهای دلالی انحصاری بوده و موسسات دلالی به وجه ملزمی برای مدتی معین یا تا پایان انجام معامله مانع فسخ یکجانبه قرارداد توسط آمرین خود میشوند، بحث پیرامون موارد فسخ و انقضای مدت قرارداد دلالی، اختصاص به قراردادهای دلالی مدتدار خواهد داشت و موارد مزبور عبارتند از:
۱ـ در صورتی که مدت قرارداد تمام شده باشد: بدیهی است در صورتی که قرارداد فاقد مدت بوده، لیکن مقید به پایان انجام معامله باشد و دلال ظرف «مهلت معقولی » نتوانسته باشد مقدمات انجام معامله مزبور را فراهم کند، قرارداد دلالی فسخ شده تلقی میشود.
۲ـ چنانچه در مورد معامله تغییر شرایطی به وجود آید که امکان انجام معامله متعذر شود: مثلاً چنانچه موضوع قرارداد دلالی فروش خانهای باشد که قبل از پیدا شدن مشتری توسط دلال، ویران شود، در این صورت قرارداد دلالی به تبغ انتفاء موضوع معامله، منتفی خواهد شد.
موردی را که آمر، به موجب قرارداد دلالی انحصاری، اختیار فروش ملکی را با تعیین قیمت به یک موسسه دلالی تفویض کرده باشد، لیکن قبل از پیدا شدن مشتری، به علت اجرای طرحهای شهرسازی، ارزش ملک مزبور، تغییر یابد، نیز باید از مصادیق تغییر شرایط معامله تلقی کرد.
۳ـ در صورت تخلف دلال از مسوولیتها و وظایفی که طبق قرارداد و یا به موجب مقررات قانونی مربوط به دلالی متعهد به انجام آنها بوده است: همانگونه که در بحث مربوط به وظایف و مسوولیتهای دلال بیان شد، رعایت امانت و صداقت نسبت به آمر، جوهره قرارداد دلالی است.
بنابراین با ثبوت تخلف دلال از اصولی که عرف و قانون آن را به عنوان شرایط مبنی علیهم در قرارداد دلالی میداند، نه تنها آمر میتواند خسارات وارده به خود را از اقدامات غیرقانونی دلال مطالبه کند، بلکه قرارداد دلالی نیز به دلیل انتفاء جوهره اصلی آن ، پایان میپذیرد
با توجه به آنچه بیان شد چنانچه دلال ظرف «مهلت معقولی » نتواند مقدمات انجام معامله را فراهم کند، قرارداد دلالی فسخ شده تلقی میشود. منظور از مهلت معقول چیست؟ و آیا زمان مشخص۳ی برای این مهم در قانون پیشبینی شده است؟
اینکه «مهلت معقول » برای انقضای مدت این قبیل قراردادهای دلالی چه مدت زمانی میتواند باشد، برحسب نوع معامله متفاوت است. از باب مثال چنانچه شخص برای فروش اتومبیل خود اقدام به تنظیم قرارداد دلالی انحصاری غیرقابل فسخ با مدیر یک نمایشگاه اتومبیل کرده باشد و با انقضای بیش از شش ماه، دلال نتوانسته باشد برای اتومبیل مشتری پیدا کند این مهلت به عنوان «مهلت متناسب » برای انقضای مدت دلالی می تواند مورد پذیرش قرار گیرد.
باشگاه خبرنگاران
در اين وبلاك هر آنچه كه مربوطه به خريد و فروش ملك و مستغلاته ارائه مي شود